A modernização e simplificação dos registros públicos de atos e negócios jurídicos (MP1.085/21)

Em 28 de dezembro de 2021, foi publicada a Medida Provisória nº 1.085 de 27 de dezembro de 2021 (“MP”). A MP, que versa sobre o Sistema Eletrônico dos Registros Públicos – SERP a ser implantado até 31 de janeiro de 2.023, tem como principal finalidade a modernização e simplificação dos registros públicos de atos e negócios jurídicos, viabilizando os serviços, fluxo e acesso a informações, documentos e dados eletronicamente, através da interoperabilidade e interconexão entre as serventias dos registros públicos, incluindo o registro de títulos e documentos civis de pessoas naturais e jurídicas e registro de imóvel, e é aplicável aos oficiais dos registros públicos e a todos os usuários dos respectivos serviços.

A partir da edição da MP, os negócios jurídicos poderão ser registrados em um único local, afastando a prática atual de registro na sede/domicílio de todas as partes e as constrições judiciais e/ou administrativas poderão ser registradas no registro de títulos e documentos, o que possibilita o maior uso e segurança da garantia de bens móveis nos negócios em geral.

A MP altera também os prazos registrais que serão contados em dias e horas úteis, excluindo o dia do começo e incluindo o dia do vencimento.

Conforme regulamento da CN/CNJ, a comunicação do usuário com as serventias extrajudiciais por meio eletrônico poderá ocorrer com emprego de assinatura eletrônica sem o certificado do ICP-Brasil.

Com as alterações e implementação do sistema, o Governo Federal aposta no crescimento do mercado de crédito, já que as empresas poderão utilizar os títulos de créditos a receber e diversos bens móveis como garantias em empréstimos, reduzindo o custo das operações financeiras.

Em relação às incorporações imobiliárias, a MP traz inovações à Lei nº 4.591/64 que, sem dúvida, facilitarão diversos procedimentos burocráticos, destacando-se, dentre outras:

· Extinção automática do patrimônio de afetação em relação a cada unidade quando, averbada a construção, o registro do contrato ou promessa de venda e compra for acompanhado do termo de quitação da instituição financiadora da construção, sem necessidade de averbações específicas. Já a afetação das unidades não negociadas será cancelada mediante averbação, sem conteúdo financeiro, do respectivo termo de quitação na matrícula matriz do empreendimento ou nas respectivas matrículas das unidades imobiliárias eventualmente abertas.

· Com o registro da incorporação imobiliária, cria-se o “regime condominial especial”, viabilizando a alienação ou a oneração individualizada das futuras unidades autônomas, independentemente da anuência dos demais.

·  Unificação do ato de incorporação imobiliária e de instituição de condomínio em um único ato registral.

·  Revogação do § 2º do artigo 32 que versava sobre a irretratabilidade dos contratos ou promessas de venda e compra e sobre o direito de adjudicação compulsória.

·   Alteração de prazo do § 6º do artigo 32 de 15 dias corridos para 10 dias úteis.

·   Ampliação do prazo de validade do registro da incorporação para 180 dias, possibilitando sua renovação por novos prazos iguais, e detalhamento do que constitui sua concretização (alienação de qualquer unidade futura, contratação de financiamento ou início das obras).

·   O regime jurídico da incorporação imobiliária passa a ser aplicável ao condomínio de lotes, com equiparação do empreendedor ao incorporador para fins civis e registrais.

·    Contratos de promessa de permuta passam a serem listados como sujeitos a registro em Cartório de Imóveis

·   Admissibilidade da apresentação do andamento do processo digital em substituição à certidão processual, demonstrando o estado do processo e a repercussão econômica do litígio.

Ademais, dentre as alterações relacionadas a matéria Imobiliária, destacamos as seguintes:

·  Redução de prazos das certidões negativas de protesto em nome do loteador na Lei 6766/79 a serem apresentadas para o registro no cartório de imóveis para 5 anos.

·  Os usuários e agentes públicos conseguirão obter matrículas de imóveis, pleitear registro e consultar a existência de ônus em bens eletronicamente. A consulta de atos relativos à pessoa deverá estar relacionada a protestos, garantias reais, arrendamento mercantil financeiro, cessão de crédito e constrições processuais ou administrativas.

·  O prazo para a emissão de certidões pelos cartórios de imóveis foi reduzido para quatro horas para certidão de inteiro teor de matrícula, um dia para certidão de situação jurídica atualizada do imóvel e cinco dias para os demais casos. Em casos excepcionais, a Corregedoria-Geral da Justiça Estadual poderá autorizar prazos maiores.

·  Certidão da Situação Jurídica de Imóvel: certidão simplificada a ser emitida pelos serviços de registros de imóveis, que deverá conter as principais informações relacionadas ao imóvel e seu proprietário, com descrição sumária, número de contribuinte, direitos, ônus e restrições judiciais e administrativas.

·    Obrigação dos Cartórios a aceitarem meios eletrônicos de pagamento em geral.

Outras alterações relevantes:

·  A partir de 1º de janeiro de 2024, dispensa do reconhecimento de firma nos instrumentos levados ao Registro de Títulos e Documentos, inclusive procurações, salvo quanto aos documentos de quitação da dívida ou de exoneração da obrigação.

·  O registro de sociedades, associações, fundações e partidos políticos será feito com base em uma via do estatuto, compromisso ou contrato, apresentada em papel ou em meio eletrônico, a requerimento do representante legal da pessoa jurídica, dispensada a apresentação de requerimento caso o representante legal da pessoa jurídica tenha subscrito o referido documento.

·   Realização de Assembleias Gerais por meios eletrônicos.

·   Utilização do endereço do empresário individual ou de sócio para fins de registro, quando o local do exercício da atividade empresarial for virtual.

Concluímos, assim, que a MP reduz a burocracia e o custo operacional dos processos atuais, aumentando a transparência e segurança jurídica nos negócios, gerando um ambiente mais célere e favorável às operações do dia a dia.

Entretanto, embora a MP produza efeitos imediatos, ressaltamos que ainda passará pelo crivo do Congresso Nacional para conversão em lei, podendo sofrer alterações no texto vigente ou, ainda, ser reprovada.

Tiene Moraes, Advogada

Renata Antiquera, Sócia